停车位，一般是指居民住宅区地上或地下设置的以停置机动车为目的的具有独立空间的附属建筑物。随着社会经济的发展和居民生活水平的提高，人均机动车保有量的不断提高，停车位作为物业小区建设的重要附属设施，已成为物业小区建设必不可少的组成部分，并成为影响建筑物区分所有权功能实现的重要因素。相较于建筑物的归属问题，车位问题一向被立法有所忽视，这也导致了实践中的很多问题和专家学者的争议。
一、住宅小区停车位的含义及不同分类
停车位一般分为地下车位、地上车位以及镂空首层架空车位。地下车位又分为规划中的地下车位以及利用人防工程改造而成的车位，又称人防车位。地上车位以及镂空首层架空车位一般实践中争议较少，因为立法已经给了明确归属。而地下车位则争议颇多，法律并未予以明确规定，学术界也一直存在争议。
二、关于住宅小区停车位的权属问题的不同说法
在《民法典》编纂起草过程中，关于地下车库的权属问题一直存在较为激烈的争论。对此，笔者将立足中国人民大学教授王利明老师的观点，浅谈《民法典》时代下法学领域不同专家对地下车位权属问题的看法和见解。其主要有业主所有说、国家所有说、开发商所有说以及约定归属说。
（1）业主所有说
业主共有说又分为两种观点。一是车位应当归业主共有。因为既然业主对于所购房屋拥有专有所有权，也就对车库拥有共有部分持分权，而不需要另行支付购买或使用小区车库的费用。开发商将车库作为专有部分单独出售或出租， 有明显地任意变更土地用途之嫌疑，也严重侵犯了小区业主的权利。持此观点学者认为只有将车库认定为全体业主共有财产，才能解释为什么业主不能随意改变地下车库的用途以及车库的使用者为何要遵守小区的管理规约。另一种观点认为车库是建筑物区分所有权的内容。其附属于整个业主的专有部分的所有权而存在，开发商销售房屋应当为业主提供停车场所。
笔者认为，若开发商建造地上车库既可能是其独立于业主共有土地之外另行规划建造的，其归属就不能简单的认定为业主共有；反之，若其是在业主共有土地上所建造的，其就有可能在法律上被归属于业主所有。而更加复杂的地下车位，因为其利用地下空间建造以及空间相对封闭的特点，不能简单地将其归于是在业主共有或者开发商土地上所兴建。如果业主能证明，车库的兴建费用已经摊入了商品房成本，那么可以认为，车库属于全体业主所有。但如果无法证明车库兴建费用已经摊入到商品房成本中，则不能认为共有或者单独所有。车库本身不是区分所有权的专有部分。
（2）国家所有说
支持这种观点的学者大多认为地下车库属于人防工程，根据《人民防空法》的有关规定，应当归国家所属。但是， 有关地下人防工事的产权问题又引发了新的争议。这主要是因为实践中大量的人防工事不可能是空闲的， 都用于不 同的用途， 有的作为地下仓库， 有的作为地下停车场， 有的出租作为经营场所， 大量的实际上是作为地下车库来使用的。而作为地下车库来使用的时候， 关于产权的问题也是不确定的。所以在笔者看来，其实这种说法并未解决地下车位权属问题。及时人防工程被当作地下车位来使用，在人防工程投资来源多元化的今天，其权属是否能将其归属于国家仍然值得商榷。
（3）开发商所有说
此种观点认为， 小区业主分摊的是国有土地使用权， 分摊面积仅仅限于地表的使用权， 而地下车库是利用该土地的地下空间而建造的， 且是开发商投资建造的， 理所当然应当归开发商所有。参考我国《民法典》第345条“建设用地”的分层设立规则，这一观点值得讨论。
在笔者看来，法律实践过程中往往都比较复杂，开发商可能并非将地下车位修建纳入了商品房成本之中，或者说开发商也可能仅仅是利用原有的人防工事作为车库并未单独投资。对此，不能凭借开发商的一家之言来做出判断，这样势必造成对业主一方的严重不公。
（4）约定归属说
这种说法因其具有相关法条并且符合民法私法自治的特点而被许多专家学者所认可。《民法典》二百七十五条第一款规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”关于这一规定，王利明教授认为以约定的方式确定车位权属应当是必要的，且具有以下几个优点：第一，充分体现了民法私法自治的原则，在为业主与开发商协调好各种利益，为其提供协商解决方案，可以有效减少交易纠纷。因为只有当事人才是自身利益的最佳判断者， 法律不能越俎代庖地替当事人进行选择。第二，符合市场经济的内在要求，鼓励双方自由约定解决归属，在市场经济条件下，可以让双方利益最大化。第三，有利于对车库的有效管理和利用。并非所有的业主都是有房有车，通过双方的约定协商可以充分解决车位具体分配以及后续管理问题，实现资源的最优配置。第四，有利于鼓励开发商建造车位。在市场经济条件下，明显带有车位的楼盘会更具有竞争力，这也会促使开发商建造车位，使业主受益。不过对此也有部分学者表示不认同。建筑物区分所有权本是一项复杂的权利形态， 其本身就存在专有权、共有权和成员权之间的相互溶合， 仅仅依据 “操作困难” 等就否定建筑物的某一部分的共有性质， 无异于否定建筑物区分所有权中的共有权。持此观点的学者大多认为约定所带的利处并非所必须并且已有其他方案能实现，且约定归属所具有的现实意义并不大。
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